Из всего многообразия доступных инструментов для долгосрочных инвестиций традиционно наиболее понятным для отечественного инвестора является покупка жилой недвижимости. Поскольку приобретение доходного коммерческого имущества требует существенно больших вложений, именно покупка жилья укоренилась в сознании россиян как основной способ получения дохода от рынка недвижимости.
Причиной формирования тенденции во многом является отсутствие на отечественном рынке альтернативных инструментов для работы с данным классом активов. Паевые фонды недвижимости в 80% случаев являются закрытыми и не выплачивают дивидендов, что приравнивает их по уровню ликвидности к продаже квартиры; из-за отсутствия должного регулирования и надзора в РФ не обращаются инфраструктурные облигации, а рынок ипотечных сертификатов и обеспеченных залогом долговых инструментов является исключительно межбанковским; в котировальных списках ММВБ представлены лишь пять компаний, занимающихся девелоперским бизнесом – все эти факторы сделали оптимальным инструментом для вложения в жилую недвижимость обычную покупку квартиры для сдачи её в аренду и последующей перепродажи.
Окупаемость жилой аренды в городах-миллионниках РФ
Источник: Аналитический центр SRG
На денежный поток, генерируемый арендным бизнесом, влияют не только рыночные факторы. Существует риск простоя площадей особенно в текущих рыночных условиях, когда предложение на рынке жилой недвижимости достигает исторических максимумов, а доля вакантных площадей в торговой и складской секторах составляет соответственно 9% и 10,5% по сравнению с 7,5% и 7,9% на конец 2014 года. Не стоит также забывать про транзакционные издержки, агентский риск, текущий и капитальный ремонт, а также затраты на ЖКХ. При прочих равных условиях все это прямо влияет на увеличение сроков окупаемости жилья, сдаваемого в аренду, не говоря уже об усилиях, затраченных участником рынка для организации данных процессов.
Альтернативным способом вложения в рынок недвижимости, способным приносить похожий по структуре денежный поток, являются представленные на фондовом рынке США инвестиционные трасты недвижимости (REIT). По механизму функционирования они являются комбинацией отечественных ЗПИФ недвижимости и американских ETF: фонд управляет пулом доходных активов, рост стоимости и доходы от аренды которых позволяют выплачивать промежуточные ежеквартальные дивиденды. Стоимость бумаги, в свою очередь, позволяет варьировать минимальную сумму инвестиций и делает инструмент доступным для широких масс; транзакционные издержки состоят исключительно из брокерской комиссии; инвестор не ограничен в объектах инвестиций: помимо жилой недвижимости, он может получать доход от офисной, гостиничной, складской и рекреационной недвижимости; выплата ежеквартальных дивидендов в большинстве случаев гарантируется уставом траста и является одним из основных источников дохода акционеров. Перечисленные факторы позволят инвестору регулировать куда больший спектр рисков при вложениях в REIT, чем в жилую недвижимость.
Окупаемость вложений в американские фонды REIT
Источник: расчеты QBF
Помимо того, что REIT предоставляют инвесторам возможность получать пассивный доход с минимальными издержками и трудозатратами, размер генерируемой прибыли существенно выше, чем в арендном бизнесе РФ. Срок окупаемости вложений в крупнейшие американские трасты недвижимости капитализацией выше $5 млрд. в среднем составляет лишь 4,6 года.
Вложения в американские инвестиционные трасты, генерирующие долларовый денежный поток, могут быть особенно актуальными для инвесторов, ищущих дополнительные инструменты для вложения в недвижимость. Гибкость и многообразие REIT позволяют участникам рынка получить сравнительно большую доходность, особенно в условиях увеличения расходов на инфраструктуру в США и сокращения стоимости отечественной жилой недвижимости.
Кузнецов Роман – аналитик QBF
