24 июня 2016 года стало известно о том, что жители Великобритании проголосовали за выход страны из состава ЕС. Данное решение практически сразу отразилось на настроении всех участников рынка - под ударом оказались торговые отношения страны с государствами блока, Лондон может утратить статус европейской финансовой столицы, а экономика всей страны столкнуться с оттоком зарубежных компаний и соответствующим сокращением производства.
Немаловажным показателем состояния экономики Объединенного Королевства является и положение дел в секторе недвижимости, стоимость которой с января 2009 года по июнь 2016 года выросла на 35%. Данная тенденция сопутствовала существенному росту инвестиций в фонды недвижимого имущества в Великобритании, которые оказались совершенно не готовы к наплыву инвесторов, желающих вывести свои средства после Brexit. С начала июля этого года уже 6 фондов недвижимости в стране ввели временные запреты на вывод средств инвесторами - под замком оказались 14,8 млрд. фунтов стерлингов.
Индекс PMI в строительном секторе Великобритании, пункты
Источник: Markit
Согласно данным аналитической компании Investment Association, вкладчики приступили к выводу активов из фондов недвижимости в стране еще до окончания референдума. Так чистый отток средств из REIT в апреле 2016 года составил 137 млн. фунтов стерлингов, а к маю 2016 года данный показатель достиг 360 млн. фунтов стерлингов. Перспектива выхода страны из состава ЕС, а также факт того, что рынок недвижимости Великобритании находится на глобальных максимумах послекризисного периода, привели к резкому скачку числа инвесторов, желающих зафиксировать свою прибыль.
С декабря 2008 года по май 2016 года индекс PMI в строительном секторе Великобритании увеличился с 29,3 пункта до 51,2 пункта, индекс цен на недвижимость HPI Hallifax за аналогичный период прибавил 35%, в то время как покупатели готовы заплатить за жилую недвижимость на 37,3% больше в июне 2016 года, нежели в декабре 2008 года. Заметный рост сектора во многом был вызван рекордно низкими ставками Банка Англии, благодаря которым количество одобренных заявок на ипотечные кредиты Ассоциацией Британских Банкиров с января 2009 по май 2016 года выросло на 74% до 42,2 тыс. заявок.
Индекс цен на недвижимость HPI Hallifax, пункты, значение индекса в декабре 2008 года = 100 пунктов
Источник: Банк Англии
5 июля временный запрет на вывод средств розничными инвесторами ввели Aviva Investors Property Trust (стоимость активов которого оценивается в 1,8 млрд. фунтов стерлингов), фонд под управлением Standard Life Investments (2,9 млрд. фунтов стерлингов) и M&G Investments (4,4 млрд. фунтов стерлингов). Уже 6 июля об аналогичной мере объявили еще 3 представителя сектора, общий объем активов которых составляет 5,5 млрд. фунтов стерлингов.
Таким образом, за 2 дня совокупная стоимость “замороженных” активов достигла 14,8 млрд. фунтов стерлингов или почти 60% от всех средств розничных инвесторов, находящихся под управлением фондов недвижимости Великобритании. На данном фоне стоимость паев практически во всех REIT Объединенного Королевства существенно сократилась - за 4 торговых дня с начала июля соответствующий индекс FTSE 350 Real Estate Investment Trust потерял в цене 9,6%, при этом с момента оглашения итогов референдума индекс просел на 21,5%.
Источник: Bloomberg
Ряд фондов попытался успокоить своих вкладчиков, например, Aberdeen Asset Management, активы которого оцениваются в 3,4 млрд. фунтов стерлингов. После разыгравшихся событий фонд заверил вкладчиков, что не будет вводить запрет на вывод средств, поскольку их отток не так велик и может быть покрыт за счет активов фонда, 20% из которых составляют наличные средства.
Однако вскоре после этого Aberdeen Asset Management объявил о том, что намерен использовать понижающий коэффициент до 17% при возврате средств, после чего 6 июля приостановил торги своими паями для того, чтобы инвесторы могли отказаться от размещенных заявок на продажу. Таким образом, фонд смог сократить количество требований от вкладчиков и возобновить торги 13 июля.
СХОЖАЯ СИТУАЦИЯ УЖЕ НАБЛЮДАЛАСЬ В СЕКТОРЕ В РАЗГАР КРИЗИСА 2008 ГОДА. В ТОТ МОМЕНТ ФОНДЫ БЫЛИ ВЫНУЖДЕНЫ РЕАЛИЗОВЫВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПО БРОСОВОЙ ЦЕНЕ, ЧТО ОТЧАСТИ СПРОВОЦИРОВАЛО ГЛОБАЛЬНЫЙ ОБВАЛ.
Несмотря на то, что со времен кризиса влияние фондов на рынке коммерческой недвижимости только увеличилось (на текущий момент открытые фонды владеют 5% коммерческой недвижимости в Великобритании по сравнению с долей в 2% в 2007 году), грядущая коррекция стоимости объектов на рынке Объединенного Королевства, по нашему мнению, не приведет к значительным шокам во всей финансовой отрасли страны.
Дело в том, что усиление контроля за банковской отраслью в стране в посткризисный период привело к росту показателей ликвидности у представителей сектора, которая и поможет им преодолеть кратковременный недостаток средств. Дополнительную помощь сектору в критическом случае сможет оказать Банк Англии, который рассматривает возможность вливания до 250 млрд. фунтов стерлингов в финансовый рынок страны.
НЕСМОТРЯ НА ЭТО, ИНВЕСТОРАМ СТОИТ ПОДГОТОВИТЬСЯ К ПАДЕНИЮ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРАНЕ В СРЕДНЕСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ 3-6 МЕСЯЦЕВ.
Именно столько времени, по нашим подсчетам, понадобится крупнейшим фондам страны для реализации объектов коммерческой недвижимости и покрытия своих обязательств перед вкладчиками в текущей макроэкономической ситуации. В 2008 году приостановка вывода средств из фондов недвижимости продлилась около 6 месяцев. Согласно нашим прогнозам, в первую очередь фонды будут распродавать свои наиболее ценные активы, высокий спрос на которые позволит REIT реализовать их без значительного дисконта даже в условиях негативной макроэкономической конъюнктуры.
Так фонд Henderson Global Investors, активы которого оцениваются в 3,9 млрд. фунтов стерлингов, объявил о планах продажи одного из своих наиболее “ценных” строений в Лондоне по адресу 440 Strand, в котором находится штаб-квартира одного из старейших в мире частных банков Coutts, основанного в 1692 году. Фонд намерен осуществить продажу здания, стоимость которого с начала 2014 года по середину 2016 года выросла на 25% до 220 млн. фунтов стерлингов, до конца 2016 года.
ВМЕСТЕ С ТЕМ, СУЩЕСТВЕННОГО СНИЖЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ВЕЛИКОБРИТАНИИ НЕ ОЖИДАЕТСЯ, ЧТО ОТЧАСТИ ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ ПОСЛЕДНИМИ СДЕЛКАМИ НА РЫНКЕ.
Так компания British Land, занимающаяся сделками с недвижимостью в стране, в начале июля осуществила продажу 7-этажного торгового центра в Лондоне на Oxford Street за 400 млн. фунтов стерлингов. В то же время наиболее существенный удар, по оценкам QBF, придется на фонды, основным объектом инвестиций которых являются офисные помещения.
Многие транснациональные корпорации, среди которых крупнейшие мировые банки HSBC и Morgan Stanley, уже приступили к рассмотрению планов по сокращению численности штата в Великобритании, несмотря на то, что предположительная дата выхода страны из состава ЕС намечена на декабрь 2018 года. Снижение спроса на офисную недвижимость приведет к заметному спаду стоимости паев соответствующих инвестиционных фондов.
Александр Жданов — аналитик QBF
